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买房全攻略  

2010-04-12 00:24:06|  分类: 住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房子问题也许是传统中国人一生中最大的问题之一,特别是在寸土寸金的现在房子问题更为突出。不管是新房还是二手房,不管是买房流程还是交纳费用,不管是油田房产还是地方房产,都有很多人对个中问题不太明白,现在笔者便把整理到的信息传递给大家,不是最全面,只求尽可能全面。

NO.1 买新房有啥注意事项?

 买新房子的问题网上很多支招文章,笔者以为购房者只可取其精华部分适合自己的部分。在这里笔者根据自己的购房经验提醒大家一些注意事项。

1.位置。房子所处的位置往往能决定它的价位,所以要根据当前的经济状况、工作环境加之以后的发展方向选择适合自己的购房位置。如果作为投资,自然选择性价比高一些的房子,自住则要考虑自己的工作会不会在短期内有变动,日常生活是否方便,以及在这个地段这个价位的房子我能否负担的起。

2.质量。尽可能选择质量好一点的房子,如果是现房就实地看一下你所要购买的那套,而不是只看样板房;期房的话就要到工地上看看他们用的都是什么材料。实地查看小区规划是否方便生活,是否合乎自己的要求

3.开发商诚信度。既有各项证件是否齐全,还要看其他购房者对改开发商的评价程度。

4.物业。大的物业公司一般都有好的管理经验和处理问题的方法,为了以后生活的舒心,一定要看物业公司是否合格。

5.协议。一般签了协议就要交定金,一定要注意是“定金”还是“订金”。

6.合同。一定要仔细看,合同上空白的地方也要看开发商是怎样填写的,不能存在“反正合同都是一样的,我没有必要认真看”的想法,像“开口费”等诸多问题必须在此时交涉清楚。

7.保存好开发商给你的所有东西,包括纸质宣传资料。如果发生纠纷,这些都是有利的证据。

 

NO.2 买二手房有啥要注意的?

 笔者从市房产交易中心了解到,购买二手房时至少应注意以下几方面的问题。

 要求卖方提供合法的证件,包括房屋产权证书、土地使用权证、身份证、户口本等合法证件。要注意看出售人与产权人是否为同一人,委托销售应有产权人合法可靠的授权书。看房产证时还要特别注意是否注有比例产权或部分产权,如遇这种情况应取得其它共有产权人的同意;根据房产证编号向房地产主管部门查询房屋产权的来源是否可靠、产权证是否属实,以防有人制作假房产证销售租来的房屋,同时还要查询房屋的平面图、房屋是否被抵押或被法院查封等等;调查房屋的物业管理费、水、电、气、暖、有线电视费等是否已经结清,以防购房后为原住户埋单;通过中介购房要看中介公司是否有合法的营业执照和房地产中介资质证书,以防上了不法中介的当;另外如需交营业税,还要事先与卖方协商好营业税由谁交纳的问题。

 

NO.3 买套新房子要经过哪些程序才能拿到房产证呢?

(一)新建房手序办理流程

 第一步:房产测绘→第二步:税务审核→第三步:收件受理→第四步:收费→第五步:领证

 房主带身份证及房屋转移登记申请书到29、30号窗口领取测绘图纸;

 领取测绘图之后,带购房发票到3号窗口进行税务审核;

 税务审核完成后,房主与房开公司委托人携带相关资料到10—14号窗口申请转移登记;

 收件受理后,带“缴费通知单”到7、8号窗口交费;

 5至10个工作日后,本人携夫妻双方身份证、“受理通知单”及交费单据到 5、6号窗口领取房产证。

(二)需提供的证件资料

 1、房屋转移登记申请书(原件);

 两人和两人以上共有房屋的登记,应当由共有人共同申请。夫妻在婚姻关系存续期间登记的房屋,属于夫妻共有房屋(登记另有约定的除外)。

 2、房地产开发企业须提供营业执照、开发资质证书、房地产经营权证、机构代码、法定代表人有效身份证明和公司章程及股东会决议(验原件收复印件);

 3、申请人(含共有人)身份证明(验原件收复印件);

 4、房屋所有权证(含房屋共有权证)(验原件收复印件);

 5、国有土地使用权证(验原件收复印件);

 6、商品房买卖合同(原件);

 7、不动产销售专用发票(验原件收复印件);

 8、税务部门出具的税务审核证明(原件);

 9、财政部门出具的契税完税证明(原件);

 10、测绘部门出具的房屋平面图(原件);

 11、公安部门出具的房屋坐落门牌号码证明(原件);

 12、法院判决的,需出具法院判决书及协助执行通知书;

 13、在银行按揭贷款的,还需提交抵押登记申请书,抵押、借款合同,抵押权人的身份证明(原件);

 14、登记部门认为必要的其他材料。 (记者 刘剑 实习生 路通)

 三)办理时限

 符合办理条件的,自交易中心收件窗口受理之日起5个工作日内办结。

(四)领取房产证需携带证件

 1、交易手续费发票;

 2、受理通知单;

 3、权利人身份证,若权利人不能到场取证的需提交委托书和受托人身份证(原件)。

 

NO.4买套房子办手续得花多少钱?

笔者从市房产交易中心了解到,手续费包括交易手续费、登记费、权证书工本费、印花税、契税等5个方面的税费,若是二手房,售房人还要缴纳营业税、所得税。

一)新建房手续税费

 1、交易手续费:(由售房人交纳)。

 ⑴住宅:3元/平方米;

 ⑵非住宅:10元/平方米。

 2、登记费:由购房人交纳。

 ⑴住宅:80元/件;

 ⑵非住宅:550元/件;注:经济适用住房减半征收。

 3、房屋所有权证书工本费:

 向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时,每增加一本证书加收证书工本费10元;

 4、印花税票:5元/本(由购房人交纳);

 5、契税:(由购房人交纳)。

 ⑴住宅:购房面积在90平方米以下的按交易额的1%交纳,购房面积在90平方米以上144平方米以下的按交易额的1.5%交纳,购房面积在144平方米以上的按交易额的3%交纳;

 ⑵非住宅:按交易额的3%交纳。

(二)二手房手续税费

 1、交易手续费:双方各承担50%。

 ⑴住宅:6元/平方米;

 ⑵非住宅:10元/平方米。

 2、登记费:由购房人交纳。

 ⑴住宅:80元/件;

 ⑵非住宅:550元/件。

 3、房屋所有权证书工本费:

 向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时,每增加一本证书加收证书工本费10元。

 4、印花税票:5元/本(由购房人交纳)。

 5、契税:由购房人交纳。

 ⑴住宅:购房面积在90平方米以下的按交易额的1%交纳,购房面积在90平方米以上144平方米以下的按交易额的1.5%交纳,购房面积在144平方米以上的按交易额的3%交纳;

 ⑵非住宅:按交易额的3%交纳。

 6、营业税、所得税:(由售房人交纳)。

  (1)普通住宅:建筑面积痪144平方米。不超过五年的:差额的5.55%征收营业税,全额的1%征收个人所得税;超过五年的:免征营业税及个人所得税。

 (2)非普通住宅:建筑面积痪144平米。不超过五年的:全额的5.55%征收营业税,全额的1%征收个人所得税;超过五年的:差额的5.55%征收营业税,差额的1%征收个人所得税。

 (3)商业用房。自建房:全额的5.55%征收营业税,全额的1%征收个人所得税;非自建房:差额的5.55%征收营业税,差额的1%征收个人所得税;单位自建房:全额的5.55%征收营业税,全额的1%征收个人所得税。

 

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